Konut ve işyeri kiralarına ilişkin uyuşmazlıklar, özellikle son yıllarda artan kira bedelleri ve taşınmaz piyasasındaki dalgalanmalarla birlikte kamuoyunun en çok tartıştığı hukuki konular arasında yer almaktadır. Bu tartışmaların merkezinde ise, taşınmazın satılmasından sonra yeni malikin “ihtiyaç” gerekçesiyle kiracıyı tahliye etmek istemesi bulunmaktadır. Toplumda sıkça dile getirilen “Ev satıldıysa kiracı çıkmak zorundadır” algısı, hukuki gerçeklikle her zaman örtüşmemektedir. Türk Borçlar Kanunu, bu konuda hem yeni maliki hem de kiracıyı koruyan dengeli bir sistem öngörmüştür.
Taşınmazın el değiştirmesi, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik, taşınmazı satın almakla birlikte, eski malikin taraf olduğu kira sözleşmesine aynı şartlarla taraf olur. Bu durum, kiracının barınma hakkının korunması açısından büyük önem taşımaktadır. Ancak kanun koyucu, yeni malikin de taşınmazı edinme amacını ve kişisel ihtiyaçlarını göz ardı etmemiş, belirli koşullar altında tahliye hakkı tanımıştır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kullanma zorunluluğu bulunması hâlinde kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak bu ihtiyaç, soyut, muhtemel veya ileride doğması düşünülen bir ihtiyaç değil; gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olmalıdır. Yargıtay içtihatlarında da açıkça vurgulandığı üzere, kira bedelini artırma amacıyla veya kiracıyı çıkarmaya yönelik olarak ileri sürülen ihtiyaç iddiaları hukuki koruma görmemektedir.
Yeni malik açısından en kritik hususlardan biri de sürelerdir. Taşınmazın edinilmesinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı ihtar gönderilmesi ve bu ihtarı takip eden altı ayın sonunda tahliye davasının açılması gerekmektedir. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup, kaçırılması hâlinde yeni malik ancak kira süresinin bitimini beklemek zorunda kalacaktır. Uygulamada en çok yapılan hataların başında, ihtar süresinin geçirilmesi veya ihtarın hiç gönderilmemesi gelmektedir.
Tahliye davasının kabul edilmesi hâlinde dahi yeni malikin sorumlulukları sona ermemektedir. İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen taşınmazın, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl boyunca başkasına kiraya verilmesi yasaktır. Aksi durumda, tahliye edilen eski kiracı tazminat talebinde bulunma hakkına sahiptir. Bu düzenleme, ihtiyaç iddiasının kötüye kullanılmasının önüne geçmeyi amaçlamaktadır.
Kiracı yönünden bakıldığında ise, kanunun sağladığı koruma son derece önemlidir. Kiracı, geçerli bir kira sözleşmesine sahipse ve kanunda öngörülen şartlar oluşmamışsa, yalnızca taşınmazın satılması sebebiyle tahliye edilemez. Yeni malik, kiracıya “Evi aldım, hemen çık” deme yetkisine sahip değildir. Böyle bir talep ancak kanuni süreçler işletilerek ve mahkeme kararıyla sonuç doğurabilir.
Kiracı, açılan tahliye davasında yeni malikin ihtiyaç iddiasını sorgulama hakkına sahiptir. Yeni malikin başka konutlarının bulunup bulunmadığı, gerçekten taşınma zorunluluğu olup olmadığı ve davanın iyi niyetli olup olmadığı mahkeme tarafından detaylı şekilde incelenir. Bu noktada, kiracının savunma hakkı ve delil sunma imkânı, hukuk sisteminin temel güvencelerindendir.
Uygulamada zaman zaman kiracılar üzerinde baskı kurulduğu, telefonla rahatsız edildiği, elektrik ve su gibi temel hizmetlerin kesilerek tahliyeye zorlandığı görülmektedir. Bu tür uygulamalar açıkça hukuka aykırıdır. Kiracı, bu gibi durumlarda yalnızca hukuki değil, aynı zamanda cezai yollara da başvurabilir. Hiçbir malik, mahkeme kararı olmaksızın kiracıyı taşınmazdan çıkarmaya zorlayamaz.
Sonuç olarak, yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkı ile kiracının barınma hakkı arasında hassas bir denge bulunmaktadır. Kanun, her iki tarafın da menfaatlerini gözeten, ancak keyfiliğe izin vermeyen bir sistem kurmuştur. Bu nedenle her somut olay, kendi koşulları içerisinde değerlendirilmelidir. Gerek yeni malik gerekse kiracı açısından, hak kaybı yaşanmaması ve telafisi güç sonuçlarla karşılaşılmaması için sürecin uzman bir hukukçu eşliğinde yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.
